Hausbau- und Sanierungs-Deal: Rechtliche Absicherung

      5
      eingestellt am 22. Mai
      Jeder Vertrag beim Hausbau sollte vor Abschluss geprüft werden. Dies beinhaltet nicht nur Rechte und Pflichten, die man damit eingeht, sondern auch den Leistungsumfang. Als erstes würde ich einmal prüfen, welche Arbeiten von den Firmen überhaupt durchgeführt werden dürfen. Hierbei hilft euch das Firmen A-Z der Geschäftsstelle Bau weiter. Dort gebt ihr einfach den Firmennamen ein und schaut euch an, welche Arbeiten die jeweilige Firma durchführen darf. Dies sieht z.B. folgendermaßen aus:

      205957-eG0Zt.jpg
      Soviel mal zu den Basics Die Verträge an sich würde ich in zwei Bereiche unterteilen:

      Kaufvertrag

      Kaufverträge werden idR. von Anwälten aufgesetzt, damit auch alles seinen richtigen Gang nimmt. Hierfür haben sie Standardtexte, die bei Bedarf abgeändert werden. Dies kostet natürlich ordentlich Geld: 1-3% des Kaufpreises + 20% ist ein Standardsatz, auf den ihr euch Einstellen könnt. Ich hab (natürlich) gleich die vollen 3% zahlen dürfen. Die Kosten habe ich aber noch in einem anderen Teil aufgeschlüsselt

      Grundsätzlich gilt: Ihr sucht euch als Käufer den Anwalt aus, der den Kaufvertrag aufsetzt. Immerhin seid ihr diejenigen, die das Risiko tragen, wenn was nicht passen sollte. Also geht zum Anwalt eures Vertrauens und sprecht mit ihm alles ab. Was prinzipiell bei Kaufverträgen von Privat an Privat drinnen stehen wird, sind der Ausschluss jeglicher Gewährleistungsansprüche und der Passus „gekauft wie gesehen“ o.ä. Falls jedoch seitens der Verkäufer Versprechen gemacht wurden, nehmt diese auf alle Fälle mit in den Kaufvertrag. Meine Verkäuferin hat damals z.B. gemeint, dass der Kellerboden aus einer betonierten Bodenplatte mit mindestens 20cm besteht. Dies war mir persönlich sehr wichtig (u.a. stabilitäts- und feuchtetechnisch relevant), weswegen ich es in den KV aufnehmen ließ. Natürlich solltet ihr alle Änderungen bzw. Zusätze zu Standardverträgen zuerst auch mit der anderen Partei besprechen. Ehrlich währt am Längsten!

      Sobald der KV aufgesetzt wurde, wird es eine Besprechungsrunde mit dem Anwalt und der anderen Partei geben. Hierbei liest euch der Anwalt den Vertrag vor und Unklarheiten können besprochen werden. Anschließend bekommt ihr noch Zeit, den Vertrag in Ruhe durchzulesen (bei mir waren es z.B. 2 Wochen bis zum Unterschriftstermin) und könnt euch bei Fragen an den jeweiligen Anwalt wenden. Diese Vorgangsweise sollte immer der Fall sein und lasst euch unter garkeinen Umständen stressen! Wenn der Anwalt und / oder der Verkäufer auf eine schnelle Unterschrift pocht, ist höchstwahrscheinlich irgendwas im Busch. Merkt euch immer: IHR bezahlt einen Haufen Geld, IHR habt die Verantwortung, sollte was nicht passen, also nehmt auch IHR EUCH Zeit für signifikante Meilensteine, wie die Vertragsunterzeichnung.

      Mehr kann ich zu diesem Thema nicht sagen, da ich kein Anwalt bin. Ich hab meinen Vertrag aber von 2 Anwälten prüfen lassen (derjenige, der ihn aufgesetzt hat und ein weiterer, unabhängiger) und es hat soweit alles gepasst. Der Passus mit dem betonierten Kellerboden ließ zwar meinen Anwalt die Augenbrauen etwas hochziehen, als die Verkäuferin damit einverstanden war, da sie somit ein vertraglich verankertes Versprechen machte, aber es hat schlussendlich gepasst.

      Ein paar Worte noch zum Grundstückskauf. Hier gilt idR. dasselbe, wie bereits beim Hauskauf. Doch achtet speziell darauf, was für Aussagen getätigt werden. In einem Kaufvertrag für ein Grundstück hat der Verkäufer damals aufsetzen lassen, dass das Grundstück frei von Belastungen sei. Dies ist signifikant, da er damit angibt, dass keine anderen Personen ein Anrecht auf das Grundstück haben. Doch hat er in keinster Weise den Passus hinzufügen wollen, dass er kein Wissen darüber besitzt, dass das Grundstück in irgendeiner Weise kontaminiert sei. Daran hat sich dann auch der Grundstückskauf (immerhin wurde es mir 1 Jahr lang versprochen) aufgehängt, da scheinbar gewisse Kontaminationen seitens des Verkäufers durchgeführt wurden (vorher waren die Grundstücke Felder, wer weiß also, was er da alles gespritzt hat …).

      Das sind alles so Kleinigkeiten, die euch von eurem Anwalt gesagt werden sollten bzw. solltet ihr genau deswegen zum Anwalt EURES Vertrauens gehen, statt einen der Verkäuferseite zu nehmen. Diese können, wie in diesem Falle, beeinflusst werden und eine Passage einfach nicht einfügen. Mich hat erst ein 2. Anwalt darauf aufmerksam gemacht, dass dies ein Standardpassus sein sollte, der in keinem KV fehlen darf.

      Bauvertrag / Bauausführung

      Unter diese Kategorie nehme ich alle Verträge, die sich direkt auf die Arbeiten am Bau konzentrieren. Hier habe ich (leider) die Erfahrung gemacht, dass viele Firmen probieren, ihre Angebotskosten zu senken, indem sie notwendige Arbeiten einfach rausnehmen, die sie dann wahrscheinlich bei der Ausführung draufschlagen würden.

      Ein kleines Beispiel: Ich habe mir 8 Angebote für Fenster geben lassen. Dabei habe ich jedes Mal deutlich und mehrfach erwähnt, dass ich ein Angebot haben möchte, welches den Einbau inklusive aller weiteren Arbeiten beinhaltet (z.B. Ausschäumen, Verputzen, Einstellen der Fenster und der elektrischen Rollläden, etc.). Als ich die Angebote erhielt, waren sie von 2 Firmen korrekt aufgestellt und von 6 Firmen unvollständig. Auf meine Nachfrage hin, hieß es nur „des moch ma scho“ und sie wollten den Vertrag partout nicht anpassen. Da waren aber auch bekanntere Firmen dabei, was mich etwas … überrascht hat.

      Jetzt aber weiter im Text: Man sollte sich alle Arbeiten vertraglich zusichern lassen, es aber auch nicht übertreiben. Am Bau ist es einfach so, dass nicht immer alles so funktioniert, wie man sich‘s vorgestellt hat und da sollte man auch Baufirmen ein paar Freiheiten lassen, wie sie welche Probleme lösen. Das wichtigste bei solchen Kompromissverträgen ist jedoch, dass auf die ÖNORM-gerechte Durchführung hingewiesen werden muss! Damit könnt ihr euch absichern, dass die Arbeiten tatsächlich korrekt ausgeführt werden und nicht irgendein Pfusch draht wird. So hab ich’s zumindest gemacht und bin damit ganz gut gefahren – hab damals auch meinen Vertrag von einem Anwalt prüfen lassen, der ein paar kleinere Änderungen veranlasst hat, womit die Baufirma bzw. die Handwerker auch zufrieden waren. Dies kann ich euch auch nur wärmsten Empfehlen: Bei größeren Investitionen, wo mehr Rechte und Pflichten in den Vertrag eingepflegt werden, solltet ihr unbedingt einen Anwalt hinzuziehen. Die korrekte bautechnische Ausführung sollte u.U. von einem Bausachverständigen geprüft werden.

      Prinzipiell gilt aber: Hört auf euer Bauchgefühl. Kommt euch ein Handwerker schon komisch vor, lasst es lieber bleiben. Möchte er nicht ÖNORM-gerecht bauen, lasst es ebenfalls bleiben. Denn dort sind die Standards verankert, wie gebaut werden muss. Gebt den Handwerkern jedoch auch genügend Freiheiten, damit sie Probleme zügig lösen können – sonst wird immer wieder Stillstand herrschen.

      Ein letzter Punkt noch, der gerade bei größeren Projekten (Hausbau, nicht „nur“ Teilsanierung) schlagend werden sollte: Nehmt euch einen Bausachverständigen. Dieser prüft nochmals als „Außenstehender“ die durchgeführten Tätigkeiten. Achtet aber unbedingt darauf einen seriösen BSV zu wählen, der nicht nur mit Pseudomängeln versucht seinen Preis zu rechtfertigen. Denn das drückt natürlich die Moral der Arbeiter und man sollte sich den Firmen gegenüber genauso fair verhalten, wie man selbst behandelt werden will. Dazu aber noch mehr in einem anderen Teil
      Zusätzliche Info
      Sonstiges
      5 Kommentare
      die Erstellung der Kaufvertrags gibts übrigens hier zum fixpreis: meinanwalt.at/prod/
      zero22/05/2019 22:17

      die Erstellung der Kaufvertrags gibts übrigens hier zum fixpreis: …die Erstellung der Kaufvertrags gibts übrigens hier zum fixpreis: https://www.meinanwalt.at/prod/#cat-05


      Bei solchen Angeboten bin ich immer skeptisch. Sind da auch mehrere Treffen inkludiert? Einmal ein Vorgespräch, dann ein Treffen mit allen Vertragsparteien und im Anschluss noch ein Endgespräch? Ich weiß nicht, ob ich gerade bei dieser Position sparen würde, wo's im Rechtssicherheit geht
      ninurta23/05/2019 07:29

      Bei solchen Angeboten bin ich immer skeptisch. Sind da auch mehrere …Bei solchen Angeboten bin ich immer skeptisch. Sind da auch mehrere Treffen inkludiert? Einmal ein Vorgespräch, dann ein Treffen mit allen Vertragsparteien und im Anschluss noch ein Endgespräch? Ich weiß nicht, ob ich gerade bei dieser Position sparen würde, wo's im Rechtssicherheit geht


      nach der Leistungsbeschreibung ist da alles inkludiert. Sonst wäre es ja keine pauschalpreis.
      zero23/05/2019 07:58

      nach der Leistungsbeschreibung ist da alles inkludiert. Sonst wäre es ja …nach der Leistungsbeschreibung ist da alles inkludiert. Sonst wäre es ja keine pauschalpreis.


      Pauschalpreis kann eben vieles heißen Müsste man Mal ausprobieren - bin aber bei sowas immer skeptisch, ob da dann auch die Qualität passt (Vertrag, Beratung, zusätzliche Punkte, etc.). Aber wenn man's probieren möchte, sicher eine günstige Alternative
      Was man nicht vergessen darf, bei der "rechtlichen Absicherung" ist nicht nur das rechtliche Risiko relevant (muss er zahlen), sondern auch das Bonitätsrisiko des Verkäufers (kann er zahlen). Mir hilft der beste Kaufvertrag nichts wenn das Gegenüber nicht zahlen kann. Deshalb immer auch Firmenbuch (inkl vergangener Bilanzen), Grundbuch, edikte.justiz.gv.at, google etc im Auge behalten...

      08/15 Kaufvertrag würde ich vom Notar errichten lassen.
      Bearbeitet von: "Der_Prophet" 23. Mai
      Dein Kommentar
      Avatar
      @
        Text

        Diskussionen